Endreinigung nach Auszug: Wer zahlt, Mieter oder Vermieter?
Die Frage klingt einfach und ist es nicht: Ob Sie die Endreinigung zahlen müssen, hängt vom Mietvertrag ab, vom Zustand der Wohnung und davon, ob die Klausel im Vertrag überhaupt wirksam ist.
Der Grundsatz
Ohne besondere Vereinbarung schulden Sie die Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand: geräumt und von grobem Schmutz befreit. Eine darüber hinausgehende Reinigung ist dann nicht geschuldet — normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten.
Die meisten Verträge enthalten allerdings eine Klausel. Damit verschiebt sich die Frage: Nicht ob eine Pflicht besteht, sondern wie weit sie reicht und ob sie wirksam vereinbart wurde.
Die vier typischen Konstellationen
| Situation | Wer zahlt |
|---|---|
| Kein Wort zur Reinigung im Vertrag | Mieter schuldet nur „geräumt und grob sauber“ |
| „Besenrein“ vereinbart | Mieter, im Umfang des Grundzustands |
| „Gereinigt“ oder „Endreinigung“ vereinbart | Mieter, im vereinbarten Umfang — Klausel prüfen |
| Übermäßige Verschmutzung, Schäden | Mieter, unabhängig von der Klausel |
Wenn die Klausel unwirksam ist
Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam — dann gilt die gesetzliche Regelung, also der geringere Maßstab. Kritisch sind vor allem Formulierungen, die eine bestimmte Art der Erfüllung vorschreiben, etwa den Nachweis einer Fachfirma, oder die starre Vorgaben unabhängig vom tatsächlichen Zustand machen.
Ob eine konkrete Klausel hält, ist eine Einzelfallfrage. In Hamburg prüft der Mieterverein solche Formulierungen im Rahmen der Mitgliedschaft; das ist der schnellste Weg zu einer belastbaren Einschätzung.
Was der Vermieter darf — und in welcher Reihenfolge
- Mangel benennen. Konkret, im Protokoll oder schriftlich danach.
- Frist setzen. Sie bekommen Gelegenheit, nachzubessern.
- Ersatzvornahme. Erst wenn die Frist verstrichen ist, darf er selbst beauftragen.
- Abrechnen. Mit Rechnung und Bezug zum benannten Mangel.
Wird diese Reihenfolge übersprungen — was häufig vorkommt — ist der Einbehalt angreifbar. Fordern Sie in dem Fall die Rechnung an und weisen Sie darauf hin, dass Ihnen keine Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben wurde.
Wenn der Vermieter reinigt
Beauftragt der Vermieter eine Firma, zahlt er zunächst und rechnet über die Kaution ab. Die Preise liegen dann meist deutlich über dem, was Sie selbst gezahlt hätten — 400 bis 900 € für eine Dreizimmerwohnung sind in Abrechnungen keine Seltenheit, gegenüber rund 300 € bei eigener Beauftragung.
Dazu kommt der steuerliche Nachteil: Ein Einbehalt von der Kaution ist keine Rechnung an Sie und keine unbare Zahlung an einen Dienstleister — der Abzug nach § 35a entfällt vollständig.
Was „übermäßige Verschmutzung“ bedeutet
Der Begriff entscheidet die meisten Fälle, in denen keine wirksame Klausel existiert. Gemeint ist Schmutz, der über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht — nicht Abnutzung, sondern Vernachlässigung.
| Zustand | Einordnung |
|---|---|
| Abgelaufener Bodenbelag nach zehn Jahren | Abnutzung |
| Vergilbte Wandfarbe | Abnutzung |
| Eingetrockneter Fettfilm auf Küchenfronten | übermäßige Verschmutzung |
| Verkalkte Dusche mit festen Ablagerungen | übermäßige Verschmutzung |
| Schimmel durch fehlende Lüftung | je nach Ursache, oft Mietersache |
| Nikotinbelag an Wänden und Decken | über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus |
Die letzten drei Zeilen sind die, an denen es teuer wird — dort geht es nicht mehr um Reinigung, sondern um Substanz. Wer solche Zustände erkennt, klärt sie besser vor der Übergabe als danach.
Wer zahlt bei Zwischenmiete und Untermiete?
Im Untermietverhältnis schulden Sie die Rückgabe an den Hauptmieter, nicht an den Eigentümer. Was vereinbart wurde, steht im Untermietvertrag; fehlt dort eine Regelung, gilt wieder der Grundsatz. Der Hauptmieter wiederum schuldet dem Vermieter das, was in seinem Vertrag steht — die beiden Pflichten sind nicht automatisch identisch.
Möblierte Wohnungen
Hier ist der Maßstab höher, weil die Einrichtung dem Vermieter gehört: Polster, Matratzen, Schrankinnenflächen und Küchengeräte gehören zur Rückgabe. Entscheidend ist das Einzugsprotokoll — ohne dokumentierten Anfangszustand wird jede Abweichung Ihnen zugerechnet.
Der praktische Rat
Unabhängig davon, wer rechtlich zahlen müsste: Wer selbst beauftragt, behält die Kontrolle über Umfang, Zeitpunkt und Preis — und bekommt einen Beleg, der bei der Übergabe und bei der Steuer hilft. Wer es auf die Ersatzvornahme ankommen lässt, zahlt am Ende meist mehr und hat weder Beleg noch Abzug.
Zusammengefasst
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Muss ich immer professionell reinigen lassen? | Nein, nur wenn wirksam vereinbart |
| Muss ich Schmutz beseitigen, den ich verursacht habe? | Ja, immer |
| Darf der Vermieter sofort eine Firma beauftragen? | In der Regel erst nach Fristsetzung |
| Kann ich den Einbehalt absetzen? | Nein — keine Rechnung, keine unbare Zahlung |
| Lohnt die eigene Beauftragung? | Meist ja: günstiger, mit Beleg und 20 % Abzug |
Der Zeitpunkt: warum Frist und Protokoll zusammenhängen
Ein Mangel, der nicht im Protokoll steht, muss später bewiesen werden — vom Vermieter. Ein Mangel, der drinsteht, gilt dagegen als festgestellt; dagegen anzukommen ist deutlich schwerer. Deshalb ist der Übergabetermin der entscheidende Moment, nicht die Abrechnung Wochen später.
Praktisch bedeutet das: Wenn der Vermieter am Termin die Reinigung bemängelt, ist das der Zeitpunkt, an dem Sie Nachbesserung anbieten sollten. Wer stattdessen unterschreibt und geht, verliert die Möglichkeit, den Mangel selbst und günstiger zu beheben — und findet die teurere Variante später in der Kautionsabrechnung.
Rechenbeispiel: selbst beauftragen oder abwarten
| Selbst beauftragt | Vermieter beauftragt | |
|---|---|---|
| Preis, 3 Zimmer | ca. 300 € | 400–900 € |
| Auswahl des Anbieters | Sie | Vermieter |
| Zeitpunkt | vor der Übergabe | danach |
| Rechnung auf Ihren Namen | ja | nein |
| Steuerabzug | −60 € | 0 € |
| Wirkung auf das Protokoll | positiv | keine |
| Effektiv | 240 € | 400–900 € |
Der Unterschied entsteht nicht daraus, dass die Firma des Vermieters teurer wäre — sondern daraus, dass Sie den Umfang nicht bestimmen, keinen Beleg auf Ihren Namen erhalten und den Steuerabzug verlieren.
Wenn Sie die Wohnung untervermietet hatten
Haben Sie während der Mietzeit untervermietet, bleibt Ihre Pflicht gegenüber dem Vermieter unverändert. Was der Untermieter hinterlässt, geht zu Ihren Lasten — Regress bei ihm ist eine getrennte Angelegenheit, die Sie selbst durchsetzen müssen.
Deshalb lohnt bei Untermiete ein eigenes Übergabeprotokoll zwischen Ihnen und dem Untermieter, am besten mit denselben Fotos. Es ist das einzige Dokument, das die Verantwortung zuordnet, wenn später jemand nachfragt.
Was in Hamburg regelmäßig strittig ist
Drei Punkte tauchen in Hamburger Übergaben besonders häufig auf. Erstens die Fenster: In Altbauten mit Sprossen ist der Aufwand hoch, und die Erwartung „streifenfrei innen und außen“ steht selten so im Vertrag. Zweitens der Backofen, bei dem zwischen Reinigung und Neuzustand unterschieden werden muss. Drittens Silikonfugen im Bad — dunkle Fugen sind oft nicht Verschmutzung, sondern durchgezogener Schimmel im Material, und dessen Erneuerung ist in der Regel Instandhaltung und damit Sache des Vermieters.
Wer diese drei Punkte vor dem Termin ansieht und dokumentiert, nimmt den häufigsten Diskussionen die Grundlage.
Häufige Fragen
Der Vertrag sagt „besenrein“ — muss ich die Fenster putzen? Nach dem Wortlaut nicht. In der Praxis wird es erwartet, und ein Streit darüber kostet mehr Zeit als die Reinigung.
Ich habe die Wohnung unrenoviert übernommen. Ändert das etwas? Für die Schönheitsreparaturen oft ja — für die Reinigung nicht. Sauber übergeben müssen Sie trotzdem.
Kann ich mich mit dem Nachmieter einigen? Untereinander ja, gegenüber dem Vermieter bleibt Ihre Pflicht bestehen. Halten Sie eine solche Absprache schriftlich fest.
Muss der Vermieter die Wohnung vor dem Weitervermieten reinigen lassen? Wenn Sie ordnungsgemäß übergeben haben, ist eine weitergehende Reinigung seine Sache — als Vermieter kann er sie als Werbungskosten ansetzen.
Was Sie tun sollten, wenn Streit droht
- Übergabeprotokoll genau lesen und eigene Anmerkungen aufnehmen lassen
- Am Übergabetag jeden Raum fotografieren, mit Datum
- Rechnung der eigenen Endreinigung bereithalten
- Bei Einbehalt schriftlich die Belege anfordern
- Fristsetzung, dann Beratung durch den Mieterverein
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Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Mietverträge und Einzelfälle unterscheiden sich; im Streitfall entscheidet der Vertrag und gegebenenfalls das Gericht.
Bildnachweis: „Osterbek (Hamburg-Barmbek-Nord).ajb“ von Ajepbah, Wikimedia Commons, Lizenz CC BY-SA 3.0 de.
