Dübellöcher, Streichen, Reinigen: was Sie vor der Übergabe wirklich machen müssen

Vor der Übergabe kursieren drei Aufgaben, die regelmäßig in einen Topf geworfen werden: Löcher schließen, streichen und reinigen. Sie folgen unterschiedlichen Regeln, und zwei davon schulden Sie häufig gar nicht.

Die drei Pflichten auseinanderhalten

Der wichtigste Satz vorweg: Reinigung und Renovierung sind zwei getrennte Fragen. Auch wer nicht streichen muss, muss sauber übergeben — und umgekehrt macht eine gereinigte Wohnung eine geschuldete Renovierung nicht überflüssig.

Dübellöcher: die Regel

Löcher für Regale, Lampen, Bilder und Gardinenstangen gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Sie dürfen bohren, ohne zu fragen — in üblichem Umfang. Beim Auszug sind die Löcher fachgerecht zu verschließen, wenn Sie Schönheitsreparaturen schulden; ist die Klausel unwirksam, entfällt auch diese Pflicht.

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„Fachgerecht“ heißt: Dübel entfernen, Loch mit Spachtelmasse füllen, glattziehen, nach dem Trocknen schleifen und überstreichen. Ein nur zugespachteltes, nicht überstrichenes Loch ist sichtbar und wird beanstandet — der Aufwand für die letzten beiden Schritte ist gering, der Streitwert nicht.

Wo es Grenzen gibt

• Fliesenspiegel im Bad und in der Küche. Bohrungen in Fliesen sind heikel: Ersatzfliesen passen selten, und der Austausch ist teuer. Wer bohrt, sollte in die Fuge bohren.
• Ungewöhnlich viele Löcher. Eine Wand mit dreißig Bohrungen für eine Wandgestaltung geht über das Übliche hinaus.
• Tragende Befestigungen. Hängeschränke und Wandregale mit Schwerlastdübeln hinterlassen große Löcher, die vollständig verschlossen werden müssen.

Streichen: wann Sie es tatsächlich müssen

Schönheitsreparaturen sind seit Jahren das juristisch bewegteste Feld im Mietrecht. Viele Klauseln in älteren Verträgen sind unwirksam, insbesondere solche mit starren Fristen oder solche, die eine unrenoviert übernommene Wohnung betreffen. Ist die Klausel unwirksam, trägt der Vermieter die Renovierung.

Praktisch heißt das: Bevor Sie zwei Wochenenden streichen, lassen Sie die Klausel prüfen. In Hamburg macht das der Mieterverein im Rahmen der Mitgliedschaft, und die Prüfung dauert selten länger als ein Gespräch.

Was in jedem Fall gilt

Unabhängig von Klauseln müssen Schäden und übermäßige Verschmutzung beseitigt werden. Beispiele: Nikotinbelag an Wänden, Farbreste auf dem Parkett, ein herausgerissener Dübel samt Putz, Brandflecken. Das ist keine Renovierung, sondern Schadensbeseitigung.

Die Reihenfolge, die Arbeit spart

1. Möbel raus
2. Löcher schließen und schleifen
3. Streichen, falls geschuldet
4. Endreinigung — erst jetzt, sonst zweimal
5. Fotos, dann Übergabe

Der häufigste Ablauffehler ist, die Reinigung vor dem Streichen zu legen. Farbspritzer, Schleifstaub und Abklebeband machen die Arbeit dann ein zweites Mal nötig — und den zweiten Termin zahlen Sie selbst.

Was die einzelnen Schritte kosten

Steuerlich unterscheiden sich die Positionen ebenfalls: Malerarbeiten sind Handwerkerleistungen mit einem Höchstbetrag von 1 200 € Abzug, die Reinigung ist eine haushaltsnahe Dienstleistung mit 4 000 €. Eigenleistung bringt in beiden Fällen nichts.

Wenn Sie unsicher sind, was im Vertrag steht

Suchen Sie im Mietvertrag nach den Stichworten „Schönheitsreparaturen“, „Renovierung“, „Rückgabe“ und „besenrein“. Notieren Sie sich den Wortlaut — nicht die Zusammenfassung. Für die Prüfung kommt es auf die Formulierung an, insbesondere darauf, ob feste Fristen genannt werden und ob die Wohnung renoviert übergeben wurde.

Was Vermieter am Übergabetag tatsächlich prüfen

Aus Übergabeprotokollen ergibt sich ein wiederkehrendes Muster. Zuerst der Gesamteindruck beim Betreten, dann Küche und Bad im Detail, dann Fenster und Böden, zuletzt Nebenräume. Wandflächen werden gestreift, es sei denn, es fallen Löcher, Flecken oder abweichende Farben auf.

Praktisch heißt das: Der Aufwand lohnt dort, wo genau hingesehen wird. Eine perfekt gestrichene Wand rettet keine verkalkte Dusche, umgekehrt fällt eine kleine Unregelmäßigkeit an der Wand neben einer sauberen Küche kaum ins Gewicht.

Wohnung unrenoviert übernommen — was dann?

Diese Konstellation ist in Hamburg häufig, gerade im Altbaubestand: Die Wohnung war beim Einzug nicht frisch gestrichen, und der Vertrag verlangt trotzdem Schönheitsreparaturen beim Auszug. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung regelmäßig unwirksam, weil sie den Mieter verpflichten würden, einen Zustand herzustellen, den er nie vorgefunden hat.

Entscheidend ist der Nachweis, wie die Wohnung übernommen wurde — Einzugsprotokoll oder Fotos aus der ersten Zeit. Wer das hat, steht in dieser Frage sehr gut da; wer es nicht hat, trägt die schlechtere Beweislage.

Häufige Fragen

Muss ich in Weiß streichen? Wenn Schönheitsreparaturen geschuldet sind, in einer neutralen, allgemein üblichen Farbe. Vorgaben auf einen bestimmten Farbton sind kritisch, kräftige Eigenfarben müssen in der Regel überstrichen werden.

Wer zahlt, wenn ich Löcher nicht schließe? Der Vermieter kann die Beseitigung nach Fristsetzung beauftragen und abrechnen — meist teurer als der eigene Aufwand.

Zählt Tapete abziehen dazu? Wenn Sie tapeziert haben und der Vermieter das nicht übernimmt, ja. Bei vorhandener Tapete gehört das Entfernen nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Und wenn ich schon gestrichen habe, obwohl ich nicht musste? Ein Erstattungsanspruch besteht in der Regel nicht. Das ist der Grund, die Klausel vorher zu prüfen.

Kurz zusammengefasst

Sauber übergeben müssen Sie fast immer. Löcher schließen und streichen dagegen nur, wenn Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart sind — und das ist bei älteren Verträgen und unrenoviert übernommenen Wohnungen häufig nicht der Fall. Prüfen Sie die Klausel, bevor Sie zum Pinsel greifen.

Der praktische Schluss

Reinigung schulden Sie fast immer, Löcher und Farbe oft nicht. Wer die drei Punkte trennt, spart im besten Fall mehrere Tage Arbeit und einen vierstelligen Betrag — und behält für die Reinigung Zeit und Geld übrig, die dort tatsächlich gebraucht werden.

Wer zahlt, wenn die Wohnung weitervermietet wird

Ein Argument, das am Übergabetag oft fällt: „Der Nachmieter renoviert sowieso.“ Rechtlich ändert das an Ihrer Pflicht nichts — geschuldet ist, was im Vertrag steht, unabhängig von den Plänen des Vermieters. Umgekehrt kann der Vermieter aber auch keinen Ersatz für Arbeiten verlangen, die er gar nicht ausführen lässt, wenn es um reine Schönheitsreparaturen geht.

Das ist ein Punkt, an dem sich Verhandlungen oft lösen: Wenn ohnehin komplett saniert wird, ist eine Einigung über einen pauschalen Betrag für beide Seiten günstiger als der Streit. Halten Sie eine solche Absprache schriftlich fest, bevor Sie die Schlüssel übergeben.

Werkzeug und Material für die Löcher

Der Aufwand ist gering, wenn das Richtige da ist: Fertigspachtel aus der Tube für kleine Löcher, Spachtelmasse zum Anrühren für größere, ein schmaler und ein breiter Spachtel, feines Schleifpapier und Abdeckvlies. Für zwanzig Löcher liegen die Materialkosten unter zehn Euro.

Zwei Handgriffe entscheiden über das Ergebnis: Den Dübel wirklich herausziehen statt hineinzudrücken — sonst drückt er später die Spachtelmasse heraus. Und in zwei dünnen Lagen spachteln statt in einer dicken, weil Spachtelmasse beim Trocknen schrumpft und sonst eine Delle bleibt.

Zeitplan für die letzten zwei Wochen

Der Plan hat bewusst zwei Tage Luft zwischen Streichen und Reinigung: Farbe muss durchtrocknen, sonst nimmt der Wischmopp sie wieder mit. Wer beides an einem Tag erledigt, macht die Reinigung im Zweifel zweimal.

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Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Mietverträge und Einzelfälle unterscheiden sich; im Streitfall entscheidet der Vertrag und gegebenenfalls das Gericht.

Bildnachweis: „Hohenfelde, Hamburg, Germany - panoramio (20)“ von hh oldman, Wikimedia Commons, Lizenz CC BY 3.0.