Besenrein oder gereinigt? Was der Mietvertrag wirklich verlangt
„Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben“ steht in fast jedem Mietvertrag. Was das konkret heißt, steht dort nicht — und genau daran entzünden sich die meisten Auseinandersetzungen bei der Übergabe.
Was „besenrein“ bedeutet
Der Begriff beschreibt einen Grundzustand: Die Wohnung ist geräumt, grober Schmutz ist entfernt, Böden sind gefegt oder gesaugt. Nicht mehr. Eine professionelle Endreinigung mit entkalkter Dusche, gereinigtem Backofen und geputzten Fenstern ist damit nach dem Wortlaut nicht geschuldet.
In der Praxis liegt die Erwartung vieler Vermieter höher — und viele Mieter erfüllen sie, um Diskussionen zu vermeiden. Rechtlich ist der Unterschied trotzdem relevant, wenn es um Einbehalte von der Kaution geht.
Die Abgrenzung im Detail
| Leistung | Besenrein | Endreinigung |
|---|---|---|
| Wohnung geräumt | ja | ja |
| Böden gefegt oder gesaugt | ja | ja |
| Böden feucht gewischt | nein | ja |
| Bad entkalkt | nein | ja |
| Backofen innen | nein | ja |
| Fenster geputzt | nein | ja |
| Schränke innen | grob ausgeräumt | ausgewischt |
| Heizkörper, Sockelleisten | nein | ja |
Wenn der Vertrag mehr verlangt
Manche Verträge fordern ausdrücklich eine „professionelle Endreinigung“ oder legen fest, dass die Wohnung „gereinigt“ zu übergeben sei. Solche Klauseln sind nicht automatisch unwirksam, aber sie werden von Gerichten kritisch geprüft — vor allem, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen oder starre Vorgaben enthalten.
Ein Beispiel für eine problematische Formulierung ist die Pflicht, die Reinigung durch eine Fachfirma nachzuweisen. Solche Vorgaben schränken die Wahl ein und werden häufig beanstandet. Ist die Klausel unwirksam, bleibt es beim gesetzlichen Maßstab — und der ist geringer, als die Klausel verlangte.
Was unabhängig von der Klausel geschuldet ist
Unabhängig vom Wortlaut gilt: Schäden und übermäßige Verschmutzung müssen beseitigt werden. Wer Fettablagerungen in der Küche, Schimmel im Bad oder Flecken auf dem Boden hinterlässt, kann sich nicht auf „besenrein“ berufen — das ist keine normale Abnutzung mehr.
Die Grenze verläuft zwischen Gebrauchsspuren und Vernachlässigung. Abgelaufener Bodenbelag nach zehn Jahren ist normal, ein eingetrockneter Fettfilm auf den Küchenfronten nicht.
Warum viele trotzdem gründlich reinigen lassen
Drei praktische Gründe sprechen dafür, mehr zu tun, als der Vertrag verlangt:
- Das Protokoll. Was am Übergabetag als Mangel notiert wird, muss später widerlegt werden. Eine gereinigte Wohnung erzeugt kurze Protokolle.
- Die Kaution. Einbehalte lassen sich nur mit Aufwand zurückholen; die Reinigung kostet einen Bruchteil dessen, was streitige Beträge oft ausmachen.
- Der Nachmieter. Bei Wohnungstausch und Nachmietersuche in Hamburg spielt der Eindruck eine Rolle — und der entsteht in den ersten Minuten.
Schönheitsreparaturen: der zweite Streitpunkt
Neben der Reinigung geht es fast immer um Schönheitsreparaturen — Streichen von Wänden, Decken und Heizkörpern. Hier hat die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren viele Klauseln gekippt: starre Fristenpläne etwa, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand ein Streichen nach festen Intervallen verlangen, oder Klauseln, die eine unrenoviert übergebene Wohnung betreffen.
Für die Praxis heißt das: Wer eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, schuldet beim Auszug oft nichts. Das ist eine juristische Prüfung im Einzelfall — der Mietvertrag entscheidet, nicht die Gewohnheit. Reinigung und Schönheitsreparaturen sind dabei zwei getrennte Fragen: Auch wer nicht streichen muss, muss die Wohnung sauber übergeben.
Wenn der Vermieter nachträglich reinigen lässt
Findet der Vermieter die Wohnung zu schmutzig, kann er nicht sofort eine Firma beauftragen und die Rechnung schicken. In der Regel muss er dem Mieter zunächst Gelegenheit geben, nachzubessern, und dafür eine angemessene Frist setzen. Erst danach kommen Ersatzvornahme und Abrechnung in Betracht.
Wird trotzdem einbehalten, lohnt der Blick auf die Belege: Eine pauschale Position „Endreinigung 600 €“ ohne Aufstellung ist angreifbar. Verlangen Sie die Rechnung der beauftragten Firma und die Aufstellung der Leistungen — schon das klärt viele Fälle ohne weiteren Streit.
Was Sie schriftlich festhalten sollten
- Fotos jedes Raums am Tag der Übergabe, mit sichtbarem Datum
- Fotos von Küche, Bad und Fenstern aus der Nähe
- Zählerstände
- Das unterschriebene Protokoll mit allen Anmerkungen
- Die Rechnung der Endreinigung, falls beauftragt
Die Rechnung ist dabei mehr als ein Steuerbeleg: Sie dokumentiert, in welchem Umfang gereinigt wurde, und ist im Streitfall ein starkes Argument.
Häufige Streitpunkte in Hamburg
| Punkt | Typische Forderung | Einordnung |
|---|---|---|
| Fenster | „streifenfrei innen und außen“ | über besenrein hinaus |
| Backofen | „wie neu“ | Reinigung ja, Neuzustand nein |
| Dübellöcher | „fachgerecht verschlossen“ | Renovierung, nicht Reinigung |
| Teppichboden | „professionell gereinigt“ | abhängig vom Vertrag und Alter |
| Silikonfugen | „erneuert“ | meist Instandhaltung des Vermieters |
Praktischer Rat
Lesen Sie die Klausel vor dem Auszug — nicht am Übergabetag. Steht dort nur „besenrein“, schulden Sie den Grundzustand. Steht dort mehr, prüfen Sie, ob die Formulierung starr ist; im Zweifel hilft die Mieterberatung, in Hamburg über den Mieterverein.
Unabhängig davon: Der Aufwand für eine ordentliche Endreinigung ist kalkulierbar, der Aufwand für einen Streit über die Kaution nicht.
Der Blick in den eigenen Vertrag: drei Formulierungen
„Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben.“ Der Standard. Geschuldet ist der geräumte, grob gereinigte Zustand.
„Die Wohnung ist in gereinigtem Zustand zurückzugeben.“ Verlangt mehr als besenrein, bleibt aber unbestimmt. In der Praxis wird darunter eine gründliche Reinigung verstanden, nicht zwingend eine professionelle.
„Der Mieter hat die Wohnung durch eine Fachfirma reinigen zu lassen und dies nachzuweisen.“ Die weitreichendste Variante — und die anfälligste, weil sie die Art der Erfüllung vorschreibt. Solche Klauseln werden regelmäßig beanstandet.
Kurz zusammengefasst
„Besenrein“ verlangt einen geräumten Grundzustand, keine professionelle Reinigung. Wer mehr schuldet, findet das im Vertrag — und selbst dann sind starre oder einschränkende Klauseln nicht immer wirksam. Unabhängig davon müssen übermäßige Verschmutzung und Schäden beseitigt werden.
Möblierte Wohnungen und Zwischenmiete
Bei möbliert vermieteten Wohnungen — in Hamburg verbreitet bei Zwischenmiete und bei Wohnungen für Pendler — ist der Maßstab meist höher. Die Möbel gehören dem Vermieter, ihre Reinigung gehört zur Rückgabe: Polster, Matratzen, Schrankinnenflächen, Küchengeräte.
Was hier zählt, sollte im Übergabeprotokoll des Einzugs stehen. Existiert eines mit Fotos, ist die Rückgabe eine Frage des Abgleichs. Fehlt es, wird jede Diskussion zur Aussage gegen Aussage — deshalb ist das Einzugsprotokoll bei möblierten Wohnungen noch wichtiger als das beim Auszug.
Zwischen zwei Mietverhältnissen: der Nachmieter
In Hamburg ist die Wohnungsübergabe an einen Nachmieter üblich, oft direkt am selben Tag. Dann treffen zwei Erwartungen aufeinander: Der Vormieter will „besenrein“ ausreichen lassen, der Nachmieter möchte eine gereinigte Wohnung beziehen.
Vertraglich schulden Sie dem Nachmieter nichts — Ihr Vertragspartner ist der Vermieter. Praktisch ist eine Absprache trotzdem sinnvoll: Wer die Endreinigung ohnehin beauftragt, kann den Termin so legen, dass der Nachmieter in eine saubere Wohnung einzieht, und beide sparen sich die Einzugsreinigung. Steuerlich bleibt jeder bei seiner eigenen Rechnung.
Wie ein Streit typischerweise verläuft
- Übergabe. Der Vermieter notiert Mängel im Protokoll, Sie unterschreiben — idealerweise mit eigenen Anmerkungen.
- Abrechnung. Nach einigen Wochen kommt die Kautionsabrechnung mit Einbehalten.
- Prüfung. Sie fordern Belege für jede Position an. Ohne Rechnung ist ein Einbehalt kaum haltbar.
- Widerspruch. Schriftlich, mit Fristsetzung und Verweis auf Ihre Fotos und, falls vorhanden, die Rechnung Ihrer Endreinigung.
- Beratung. Bleibt es streitig, klärt der Mieterverein oder eine Rechtsberatung die Erfolgsaussichten.
In der überwiegenden Zahl der Fälle endet es bei Schritt drei oder vier — vorausgesetzt, es gibt Fotos vom Übergabetag. Sie sind das einzige Beweismittel, das später nicht mehr beschafft werden kann.
Die Rolle der Rechnung
Wer die Endreinigung beauftragt, hat ein Dokument, das Umfang und Zeitpunkt belegt. Gegen eine Rechnung über eine vollständige Endreinigung inklusive Fenstern, Küche und Bad ist ein pauschaler Vorwurf „nicht gereinigt“ schwer aufrechtzuerhalten.
Denselben Beleg brauchen Sie ohnehin für die Steuer: 20 % der Kosten mindern die Steuerschuld, sofern unbar gezahlt wurde. Zwei Gründe für dasselbe Stück Papier.
Passende Leistung
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Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Mietverträge und Einzelfälle unterscheiden sich; im Streitfall entscheidet der Vertrag und gegebenenfalls das Gericht.
Bildnachweis: „Hamburg-Rotherbaum Laufgraben“ von Hinnerk11, Wikimedia Commons, Lizenz CC BY-SA 4.0.
